下剋上受験

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【今日のテーマ】
 分譲マンション


【開催延期のお知らせ】
3.22（日）第2回 桜井算数教室 月イチ講座2020 ―― 新型コロナウイルス対応［2020.02.26掲載］


皆さん、こんにちは！

中卒なのに、なぜか宅建士であり、不動産コンサルティングマスターであり、ファイナンシャルプランナーでもある桜井信一です。

今日は分譲マンションのお話をします。

今は世の中大混乱。こんなときでも、分譲マンションを「売りたい」という人は当然います。逆にいつもより売りたい人が増えたりします。

ところが、こんなときに「買いたい」人はなかなかいないのです。

マンションというのは、売りに出すとその情報が公開されます。どの部屋がいくらで売りに出したか他の人にわかるわけです。

すると、後から売りに出す人はその価格を参考にしますから、急いで売りたい事情のある人は一番安い価格にしようとします。これが連鎖してマンション価格が相場より安くなってしまうのです。

また、新しいマンションの場合は住宅ローンの残債がたくさん残っている人が多く、安くしたくても出来ない人が出てきます。そうすると、比較的ローンの残債が少ない人は売りやすくなるわけですね。特にノーブランドの分譲マンションは残債がたくさん残っている人が多くなります。

大規模マンション。例えば300戸あるとします。

同じ間取りがたくさんあるわけですね。これは競争になりやすい。叩き売りする人が出てくるわけです。

こういうとき、しっかりした不動産業者さんにお願いすると、色々な技を教えてくれます。例えば、うまくリフォームして売りに出すとか、売り抜ける作戦を考えてくれるのです。

しかしこの業界はノータリンが多いですから、「頑張ってチラシをポスティングします！」とか言って、やる気を評価してもらおうとするおバカがたくさんいるのです。

今は、どう考えても売り時じゃない。というか、買い手が付きにくい。慌てると叩き売りになる。

こんなときは嵐が過ぎるのを待つ方がいいかもしれません。

銀行の中には、こういう緊急事態になると、急にいい加減になるところがあります。そこで、リスケジュールをお願いするわけです。

リスケジュールとは、「ちょっとまずいことになったので返済計画を変更してください」と銀行にお願いすること。

十分調べてきたことを知らせるために「リスケを検討している」とかっこよく言いましょう。間違って「リスカしたい」と言うと銀行マンは慌てますから注意をしてください。

何もないときのリスケはあまりイメージが良くないのです。何だよ、予定通り返済出来ないのかよって態度です。ところが、社会情勢が大きく変動するときは、柔軟に対処することに前向きになる銀行が出てくるのです。

いったんリスケして嵐が過ぎるのを待ち、数年後に腰を据えて売りに出す。この方が良いかもしれません。もちろん、不動産はケースバイケースですから参考にしてください。

不動産を扱ってみて思うことですが、持ち家になるということは、どんな世の中になっても対処すると覚悟すること。頭を使って切り抜ける人との戦いになるのです。

「売らないと仕方ない」と思ったとき、そのまま放置するのが一番危険です。とにかく考えましょう。名案って意外とあるものなんです。

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2020.3.22
桜井信一

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